Hai sự kiện trên hoàn toàn độc lập nhau, nhưng lại cho thấy một điểm chung: chủ đầu tư cũng như nhà phân phối ở Hà Nội đã tỏ ra tự tin hơn khi đi những bước táo bạo trong phân khúc căn hộ cao cấp - một thị trường vốn bị lép vế so với phân khúc căn hộ giá rẻ trong suốt thời gian qua.

Sở dĩ có thể coi quyết định tăng giá bán của chủ đầu tư Hòa Bình Green City là táo bạo vì 3-4 năm trở lại đây, đã xuất hiện làn sóng giảm giá ồ ạt trên thị trường căn hộ. Trước đây, doanh nghiệp thường điều chỉnh tăng giá bán căn hộ theo tiến độ xây dựng để tạo sức hấp dẫn cho dự án. Nhưng khi thị trường lao dốc kể từ năm 2008, hầu như không có chủ đầu tư nào dám áp dụng chiêu thức kinh doanh này.

Ông Nguyễn Hữu Đường, Tổng Giám đốc Công ty Trách nhiệm Hữu hạn Hòa Bình, chủ đầu tư Hòa Bình Green City, từng nói rằng với chi phí đầu tư lớn cho loại căn hộ “6 sao” có thành lan can căn hộ và thang máy mạ vàng thì giá bán căn hộ Hòa Bình Green City đã thấp tới mức khó có thể thấp hơn. Dự án đang được chào bán với giá từ 20,5 triệu đồng/m2 (chưa VAT) đối với loại căn hộ không hoàn thiện nội thất và từ 26 triệu đồng/m2 (chưa VAT) đối với căn hộ đã hoàn thiện nội thất. Theo ông, nếu dự án xây dựng xong, người mua khó có thể mua được với mức giá này. Vì thế, sau khi dự án đã cất nóc và bước vào giai đoạn hoàn thiện, dường như ông Đường nhận thấy đây là thời điểm thích hợp để tăng giá bán.

Quyết định phân phối dự án StarCity Lê Văn Lương cũng được coi là sự lấn sân táo bạo của Cen Group. Trong những năm qua, công ty này luôn kiên trì với chiến lược phân phối dự án bất động sản giá rẻ và trung bình, phổ biển ở mức giá từ 12-18 triệu đồng/m2. Và Cen Group đã thành công với chiến lược này, khi bán được hơn 1.300 căn và trở thành sàn giao dịch bán được nhiều căn hộ nhất trên thị trường căn hộ trong năm ngoái.

StarCity Lê Văn Lương là dự án đầu tay do Cen Group phân phối ở phân khúc căn hộ cao cấp. Ông Phạm Thanh Hưng, Phó Tổng Giám đốc Cen Group, cho biết ngoài phân khúc căn hộ giá rẻ, Cen Group còn bắt đầu tấn công vào phân khúc cao cấp và thành lập hẳn một đội ngũ chuyên phân phối loại căn hộ này. Những năm trước, căn hộ cao cấp rất khó bán, nhưng diễn biến thị trường những tháng gần đây cho thấy sức mua ở phân khúc này đã được cải thiện đáng kể. Trong đợt mở bán cách đây hơn 1 tuần, Cen Group đã gây ngạc nhiên khi bán được tới gần 50 căn hộ StarCity Lê Văn Lương.

Ông Hưng dẫn chứng một loạt dự án căn hộ cao cấp có sức hấp dẫn trở lại trong thời gian gần đây là Times City, Mandarin Garden. Đơn cử, dự án Mandarin Garden đã bán gần hết căn hộ và chỉ còn tồn những căn lớn, vị trí không đẹp; đối với những căn nhỏ, vị trí đẹp, người mua có thể phải trả cao hơn so với giá gốc từ 200-400 triệu đồng/căn. Dự án căn hộ Times City có thời điểm đã tụt xuống còn 24-25 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, ông Hưng cho biết gần đây, người mua khó có thể tìm mua được căn đẹp với giá dưới 30 triệu đồng/m2.

Ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch Liên minh sàn giao dịch bất động sản G5, cũng cho biết lượng khách hàng quan tâm đến các dự án căn hộ cao cấp đã tăng đáng kể trong những tháng gần đây. Những dự án căn hộ mà liên minh này phân phối như Thăng Long Number One, Discovery Complex đã có tốc độ bán hàng nhanh hơn. Đặc biệt, Thăng Long Number One hiện đã bán được hơn 80% sản phẩm so với con số 40% cách đây hơn 1 năm, mặc dù giá bán không hề rẻ: 28 triệu đồng/m2 đối với căn hộ xây thô (chưa VAT).

Cũng theo ông Khánh, do thị trường đã khả quan hơn, nên năm nay, liên minh này đặt kế hoạch sẽ bán được 2.500 sản phẩm so với 1.500 căn hộ đã bán được vào năm ngoái.

Dù lạc quan nhưng các nhà đầu tư cũng như nhà phân phối vẫn giữ thái độ thận trọng. Ông Hưng cho rằng các dự án căn hộ cao cấp bán tốt hoặc tăng giá trở lại trong thời gian qua đều là những dự án đã hoàn thiện hoặc trong quá trình hoàn thiện. “Căn hộ cao cấp muốn bán được thì phải mắt thấy được, sờ thấy được”, ông nói.

Đối với dự án Times City hay Royal City, chỉ khi chủ đầu tư khánh thành các trung tâm thương mại lớn với nhiều tiện ích, đồng thời miễn phí quản lý 10 năm, khách hàng mới quan tâm trở lại và giá mới nhích lên gần với giá gốc chủ đầu tư đã chào bán trước đây. Dự án StarCity Lê Văn Lương cũng đang được hoàn thiện và chuẩn bị khai trương trung tâm thương mại phía dưới. Vì thế, Cen Group mới tự tin chào bán trong dịp này.

Tuy vậy, không ít dự án cao cấp tại Hà Nội vẫn đang gặp khó khăn. Phần lớn các dự án này đều có tiến độ xây dựng chậm. Discovery Complex trên đường Cầu Giấy vẫn còn ế hàng trăm căn hộ mặc dù giá bán của dự án cao 50 tầng này dễ chịu hơn những dự án lân cận (từ 27 triệu đồng/m2 đối với căn hộ đã hoàn thiện nội thất).

Một số khách hàng sau khi tham quan dự án này đã quyết định chưa mua vội, vì đây là dự án có quy mô lớn bao gồm một trung tâm thương mại phía dưới và một tòa tháp văn phòng 45 tầng ở bên cạnh. Họ phân vân không biết chủ đầu tư có đủ tiềm lực tài chính để hoàn thiện một dự án lớn như vậy không. Đã có khách hàng mắc kẹt tại các dự án căn hộ cao cấp xây dựng dở dang nên họ càng thận trọng hơn đối với những dự án vẫn trong giai đoạn khởi động.

Lượng căn hộ tồn kho lớn vẫn là nỗi sợ hãi treo lơ lửng đối với các doanh nghiệp bất động sản khi họ quyết định tăng giá hay chào bán sản phẩm. Giá bán trên thị trường căn hộ cao cấp Hà Nội trong suốt một năm qua đã khá bình ổn, một phần là do một số dự án lớn như Royal City và Times City vẫn còn giữ lại hàng ngàn căn hộ và không chào bán để tránh pha loãng nguồn cung. Nếu ngày càng có nhiều chủ đầu tư tự tin hơn như Hòa Bình hay Cen Group, thị trường sẽ sôi động hơn, nhưng cạnh tranh cũng sẽ khốc liệt hơn.